賃貸物件
当社では最近、大手建築会社のサブリース(家賃保証)
に関しての相談が増えています。
内容は以下の2点です。
1.家賃保証条件が見直されて収支が極端に悪化した。
2.建築当初の話と異なり、様々な出費が増えて
賃貸経営計画が大きく悪化した。
1に関しての相談は急激に増えており、
サブリース契約を解除して当社の一般管理
に変更されるオーナー様が昨年から増えています。
家賃保証といっても一般的には2年毎の
保証額の見直しが契約内容に必ず盛り込まれています。
しかし、契約時にその建築会社側がオーナー様
にきちんと説明していないことが原因です。
よくアパートを新築されたオーナー様と
以下のようなやりとりがあります。
オーナー様 :
「これでうちも安泰だ。こんな安心して
賃貸経営できるサービスがあったなら
もっと早くやればよかった。」
私 :
「しかし、保証額はずっと一定ではなく、
必ず見直しがありますよ。」
オーナー様 :
「建築会社がうちは募集力が自慢ですから
空室に困ることはありませんと言っていたよ」
私 :
「とはいえ、周囲で新築物件が増えて
入居者獲得競争が激しくなり、
築年数が経てば家賃は必ず下がりますよ」
オーナー様 :
「それはずっと15年、20年後のずっと先の話でしょ。」
私 : 「そうだったらいいですけどね・・・・」
本当に15年、20年後の話であればいいのですが、
最近では4年目から保証額の見直しを
されることが多々あります。
そうなると10年後には保証額が
大きく下がっていることが予測されます。
賃貸経営は30年以上の長期の事業です。
スタート当初からこれではとても
30年以上の経営は困難です。
また私から見ても新築時の
家賃が高すぎています。
そのため、物件が完成してもなかなか
満室にならず新築募集時から家賃を
下げて募集している物件もあります。
建築会社も仕事をとりたいがために
オーナー様の収支を良くしようと
家賃を高く設定してしまうのでしょう。
「周辺の物件とは差別化した物件だから大丈夫です」
というのが建築会社側の言い分ですが・・・。
・・・つづく
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