2017年3月17日金曜日

賃貸サブリース家賃減額訴訟 その1

賃貸物件


当社では最近、大手建築会社のサブリース(家賃保証)

に関しての相談が増えています。

内容は以下の2点です。

1.家賃保証条件が見直されて収支が極端に悪化した。

2.建築当初の話と異なり、様々な出費が増えて
  賃貸経営計画が大きく悪化した。

1に関しての相談は急激に増えており、

サブリース契約を解除して当社の一般管理

に変更されるオーナー様が昨年から増えています。

家賃保証といっても一般的には2年毎の

保証額の見直しが契約内容に必ず盛り込まれています。

しかし、契約時にその建築会社側がオーナー様

にきちんと説明していないことが原因です。


よくアパートを新築されたオーナー様と

以下のようなやりとりがあります。

オーナー様 : 
「これでうちも安泰だ。こんな安心して

賃貸経営できるサービスがあったなら

もっと早くやればよかった。」

私 :
 「しかし、保証額はずっと一定ではなく、

  必ず見直しがありますよ。」


オーナー様 :

 「建築会社がうちは募集力が自慢ですから

  空室に困ることはありませんと言っていたよ」


私 : 

「とはいえ、周囲で新築物件が増えて

 入居者獲得競争が激しくなり、

 築年数が経てば家賃は必ず下がりますよ」


オーナー様 :

 「それはずっと15年、20年後のずっと先の話でしょ。」


私 : 「そうだったらいいですけどね・・・・」


本当に15年、20年後の話であればいいのですが、

最近では4年目から保証額の見直しを

されることが多々あります。

そうなると10年後には保証額が

大きく下がっていることが予測されます。

賃貸経営は30年以上の長期の事業です。

スタート当初からこれではとても

30年以上の経営は困難です。

また私から見ても新築時の

家賃が高すぎています。

そのため、物件が完成してもなかなか

満室にならず新築募集時から家賃を

下げて募集している物件もあります。

建築会社も仕事をとりたいがために

オーナー様の収支を良くしようと

家賃を高く設定してしまうのでしょう。

「周辺の物件とは差別化した物件だから大丈夫です」

というのが建築会社側の言い分ですが・・・。

・・・つづく


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